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法院确认合同无效的购房资格买卖纠纷
发表时间:2018-10-22     阅读次数:     字体:【

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)


一、原告诉称

原告诉称:原、被告于20074月签订《转让协议》及《补充协议》,约定原告将本市朝阳区x号房屋的购房资格转让给被告,后原告家属不同意转让且该房屋是原告唯一住房,原告诉至法院请求确认上述《转让协议》及《补充协议》无效,判决支持了原告。该房屋一直在原告的控制中,但被告强行撬锁闯入,并非法占有至今。原告请求判令被告腾退并返还诉争房屋、返还《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》及《商品房预售合同》。


二、被告辩称并反诉

被告辩称:原告是基于诉争房屋升值较大,违反承诺主张合同无效。根据公平原则,原告要求返还房屋及相关文件应当先向被告返还购房款、转让款,并赔偿装修损失、房屋增值损失。

被告反诉称:原告的毁约行为使被告丧失了订约购房的机会,原告理应赔偿房屋增值损失。故反诉请求原告返还购房款298920元及利息、返还转让款55000元及利息、赔偿房屋增值即信赖利益损失及装修损失。


三、审理查明

《转让协议》,约定:原告自愿将经济适用房第x号购房权以人民币50000元转让给被告,原告需无偿为被告提供购房所需一切手续、所需费用由被告自行承担;因是经济适用房,不能过户,如果以后房子升值,原告不得以任何方式要回房产;在国家政策允许的情况下,原告应为被告随时提供过户所需的一切手续等。

另查,原告曾于2013年诉至法院要求确认上述《转让协议》及《补充协议》无效。判决书以双方转让的实为经济适用住房,双方交易时并不满足经济适用住房上市交易条件为由确认上述《转让协议》及《补充协议》无效。

被告提交《收条》、《借条》、银行卡刷卡凭证、购房款发票,欲证明已向被告支付了转让费55000元、购房款298920元、误工费600元。原告认可《收条》、发票及刷卡凭证的真实性,但称其收到了转让费50000元,并非55000元。

被告提交《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《商品房预售合同》,欲证明原告为表诚意曾将该些原件交与被告,现原告违反诚信原则对合同无效负有主要过错,应当赔偿被告相关损失。

被告提交经济适用住房审批表,欲证明被告具备购买经济适用住房的资格。原告认可该份证据的真实性,但称诉争房屋是具有回迁性质的定向安置住房,并非普通的经济适用住房。

经被告申请,法院依法委托房产评估公司对该房屋的价值进行了评估,结论为:在不考虑估价对象上市交易政策限制的前提下,诉争房屋的经济适用房价值为314046元、在估价时点即20141011日的参考市场价值为1134900元。但原告称该房屋存在上市交易限制,不能在本案中直接适用市场价值。


四、法院判决

1、被告郭康将北京市朝阳区x号房屋腾退给原告王元;

2、被告郭康将《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《商品房预售合同》返还给原告王元;

3、原告王元向被告郭康返还购房款298900元,并支付利息;

4、原告王元向被告郭康返还转让费五万元,并支付利息;

5、原告王元赔偿被告郭康58万元;


五、资深房地产律师靳双权点评

相关法律规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

本案中,原、被告所签的《转让协议》及《补充协议》均已被生效判决确认无效,原告要求返还诉争房屋及附属材料,应予支持。关于被告要求原告返还购房款、转让费及利息的反诉请求,亦应支持。关于已付转让费的数额,《收条》所载的金额为50000元,法院以《收条》所载金额认定是正确的。关于被告所诉的信赖利益损失,原告明知系经济适用住房仍将该房屋购买资格转让,负有主要过错,应当赔偿给被告损失,被告明知仍购买,亦有一定过错,应当适当分担,具体数额由法院参照房屋升值利益、订约机会损失、双方的过错程度等因素予以确定。

提醒:签订借名买房协议要慎重,建议咨询专业律师,或请律师作见证,为您的房屋买卖一路保驾护航!


 
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